2019: Nybygg

2021: Beis av paneler (gjentas omtrent hvert tiende år)

Gartnerboligen borettslag
Org.nr. 921 423 462

Vedtatt på stiftelsesmøte den 28.08.2018
Sist endret på ordinær generalforsamling 2020

1. Innledende bestemmelser

1-1 Formål

Gartnerboligen Borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi
andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), samt å
drive virksomhet som står i sammenheng med dette.

1-2 Forretningskontor

Borettslaget ligger i og har forretningskontor i Oslo kommune.

2. Andeler, andelseiere og eierskifte

2-1 Andeler og andelseiere

(1) Borettslaget består av 95 andeler, hver pålydende NOK 5.000,-.

(2) Når ikke annet følger av vedtektene eller lov om borettslag, kan bare
fysiske personer være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske
personer kan eie eller ha eierandel i mer enn en andel. Bare personer
som bor eller skal bo i boligen kan eie en andel sammen.

(3) Følgende juridiske personer kan til sammen eie andel eller andeler
som gir rett til minst en bolig og opp til ti prosent av boligene i laget:

1. stat,
2. fylkeskommune,
3. kommune,
4. selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir ledet og
   kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune,
5. stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet
   av staten, en fylkeskommune eller kommune,
6. selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale
   med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe boliger til
   vanskeligstilte.

(4) En kreditor kan eie én eller flere andeler i inntil to år for å berge krav
som er sikret med pant i andelen eller andelene.

(5) En andelseier skal ved forespørsel få utlevert et eksemplar av
borettslagets vedtekter.

2-2 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier

(1) En andelseier har rett til å overdra sin andel.

(2) Ved et hvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett
til å bruke boligen.

(3) Styret kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal
nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med kap. 2 i disse
vedtektene.

(4) Nekter styret å godkjenne erververen som bruker, må melding om dette
komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om
godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning
regnes for å være gitt.

(5) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller
det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen.

(6) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med den/de ny(e)
erverver(ne) for betaling av felleskostnader frem til ny andelseier er
endelig godkjent og/eller det er rettskraftig avgjort at en ny andelseier
har rett til å erverve andelen.

3. Forkjøpsrett

3-1 Forkjøpsrett

(1) Det er ikke forkjøpsrett for andelseierne i borettslaget.

4. Borett og overlating av bruk

4-1 Boretten

(1) Hver andel gir enerett til å bruke én bolig i borettslaget og rett til å
bruke fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til
annet som er i samsvar med tiden og forholdene.

(2) Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten
styrets samtykke.

(3) Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med
tilbørlig aktsomhet. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en
urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre
andelseiere.

(4) Andelseierne disponerer hvert sitt avgrensede utomhusareal i
tilknytning til den enkelte bolig som avmerket på Utomhusplan i
opprinnelig prospekt. Borettslaget kan foreta justeringer av grensene
for hver boligs utomhusareal når det foreligger saklig grunn til det.

(5) Andelseierne kan ikke sette opp gjerde eller andre faste innretninger på
sitt utomhusareal uten styrets forutgående skriftlige samtykke.
Plattinger utenfor husene skal i utgangspunktet etableres i den
størrelse, utførelse og materialvalg som følger av utomhusplanen og
opprinnelig levering for tilsvarende plattinger. Andre materialvalg og
løsninger for etablering av uteplassene kan ikke velges uten styrets
forutgående skriftlige samtykke.

(6) Generalforsamlingen kan fastsette vanlige ordensregler for
eiendommen. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan styret
samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner
taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av
eiendommen.

4-2 Overlating av bruk

(1) Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av
boligen til andre. Med styrets godkjenning kan andelseierne overlate
bruken av hele boligen dersom:

• andelseieren selv eller en person som nevnt i borettslagslovens §
  5-6 første ledd nr. 3 har bodd i boligen i minst ett av de siste to
  årene. Andelseierne kan i slike tilfeller overlate bruken av hele
  boligen for opp til tre år,
• andelseieren er en juridisk person,
• andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid,
  utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende
  grunner,
• et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller
  slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av
  andelseieren eller ektefellen,
• det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter
  ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapsloven.
  Godkjenning kan i disse tilfellene bare nektes dersom brukerens
  forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom
  brukeren ikke kunne blitt andelseier.

(2) Har borettslaget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av
bruker innen en måned etter at søknaden har kommet frem til
borettslaget, skal brukeren regnes som godkjent.

(3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den
til andre uten godkjenning.

(4) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor
borettslaget.

(5) Borettslaget kan kreve kostnader forbundet med behandlingen og
eventuell oppfølging av en søknad om overlating av bruk dekket av
andelseier, se pkt. 6-1 (3).

4-3 Bygningsmessige arbeider

(1) Utskifting av vinduer og ytterdører, oppsetting / utskiftning av markiser,
endring av fasadekledning, endring av utvendige farger og liknende
skal foretas av borettslaget etter en samlet plan vedtatt av
generalforsamlingen.

(2) Forandringer som berører bygningens eksteriør / visuelle uttrykk,
herunder oppsetting av private radio- og TV-antenner, markiser, mv. er
ikke tillatt uten styrets forutgående samtykke.

(3) Tilbygg / påbygg og andre endringer av bebyggelsen som etter
vedtektene og borettslagsloven krever generalforsamlingens samtykke,
må ikke igangsettes før samtykke er gitt. Søknad eller melding til
bygningsmyndighetene skal godkjennes av styret før søknad /
byggemelding kan sendes.

(4) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på
eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos
en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.

(5) Forandringer som skjer i strid med de til enhver tid gjeldende bygningsforskrifter og andre offentlige bestemmelser er ikke tillatt.

5. Vedlikehold

5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt

(1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet
areal som hører boligen til (inkl. andelshaverens utomhusareal), i
forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig,
rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring,
ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive
vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige
flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.

(2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskiftning av
slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring /
inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr
inklusive slikt som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker,
apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater,
skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer.

(3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av
innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til
borettslagets felles- / hovedledning. Andelseier skal også rense
eventuelle sluk på verandaer, balkonger og lignende.

(4) Andelseieren er selv ansvarlig for at installasjon og oppbevaring av
brann- og eksplosjonsfarlige stoffer skjer i betryggende former og i
henhold til gjeldende lover og forskrifter.

(5) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr.
Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter andelseieren straks å
melde fra skriftlig til borettslaget.

(6) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder
utskiftning av knuste ruter, skade påført ved innbrudd og uvær, mv.

(7) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig
for å utbedre, plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til
borettslaget.

(8) Ny eier av andelen har plikt til å utføre vedlikehold medregnet
reparasjon og utskifting i boligen selv om det skulle ha vært utført av
den forrige andelseieren.

5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt

(1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig
stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Vedlikeholdsplikten
omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer.

(2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går
gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett
til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til
vesentlig ulempe for andelseieren.

(3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer,
herunder nødvendig utskiftning av thermoruter, og ytterdører til boligen
og reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende
veggkonstruksjoner, sluk og rør eller ledninger som er bygd inn i
bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler.

(4) Andelseieren plikter å gi adgang til boligen slik at borettslaget kan
utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller
utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det
ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av
boligen.

5-3 Utbedringsansvar og erstatning

(1) Fører en andelseiers mislighold til skade på borettslagets eiendom eller
på annen andelseiers bolig eller fastmontert inventar som naturlig hører
boligen til, skal skaden utbedres av borettslaget.

(2) Skade på innbo og løsøre skal utbedres av skadelidte andelseier.
Borettslaget hefter ikke for eventuelle skader på skadelidtes innbo
og/eller løsøre.

(3) Borettslaget og skadelidte andelseiere kan kreve erstatning for tap som
følger av at andelseieren misligholder sine plikter, jf. borettslagslovens §§ 5-13 og 5-15.

(4) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget
ikke oppfyller pliktene sine, jf. borettslagslovens § 5-18.

6. Felleskostnader og pantesikkerhet

6-1 Felleskostnader

(1) Den enkelte andelseier er ansvarlig for felleskostnadene etter en
nøkkel fastsatt ved stiftelsen av borettslaget. Nøkkelen ligger fast og
kan bare endres etter borettslagslovens § 5-19.
Kostnader forbundet med kollektiv kabel-tv og evt. bredbånd fordeles
med lik andel pr. bolig.
Kostnader til andelens forbruk av fjernvarme (oppvarming/tappevann),
vil bli fordelt etter areal (BRA). Dersom utbygger/borettslaget installerer
individuelle energimålere skal kostnader til oppvarming og varmt
tappevann til den enkelte bruksenhet betales etter målt forbruk.
Som del av borettslagets felleskostnader inngår også borettslagets
andel av felleskostnadene i Gartnerboligen Sameie.

(2) Når særlige grunner taler for det skal en kostnad likevel fordeles etter
nytten for den enkelte bolig eller etter forbruk.

(3) Borettslagets kostnader til behandling og eventuell oppfølging av
søknad om overlating av bruk betales av den andelseier som har søkt,
se pkt. 4-2 (6).

6-2 Betaling av felleskostnader

(1) Felleskostnadene forfaller til betaling den 1. i hver måned. Borettslaget
kan endre felleskostnadene med en måneds skriftlig varsel.

(2) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren
den til en hver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember
1976 nr 100.

6-3 Borettslagets pantesikkerhet

(1) For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet
har borettslaget en lovbestemt panterett i andelen foran alle andre
heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger
folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet tvangsdekning besluttes
gjennomført.

7. Mislighold, salgspålegg og fravikelse

7-1 Mislighold

(1) Andelseiers brudd på sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør
mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av
felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating
av bruk og brudd på husordensregler.

7-2 Pålegg om salg

(1) Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine
plikter, kan borettslaget pålegge vedkommende å selge andelen, jf.
borettslagslovens § 5-22, første ledd.

(2) Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir
borettslaget rett til å kreve andelen solgt. Kravet om advarsel gjelder
ikke der det kan kreves fravikelse, jf. punkt 7-3.

7-3 Fravikelse

(1) Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse
eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er andelseierens eller
brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommenes
øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen
etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13. Fravikelse kan tidligst
kreves samtidig med pålegg om salg.

8. Styret og dets vedtak

8-1 Styret

(1) Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og 4
andre medlemmer med 1-2 varamedlemmer. Styremedlemmene
behøver ikke være andelseiere, men må være myndige.

(2) Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år.
Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlemmer og varamedlemmer
kan gjenvelges. Ved første ordinære generalforsamling velges 2
styremedlemmer for 1 år. Dette for å sikre at minimum 2 medlemmer av
styret er på valg årlig.

(3) Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger
styreleder ved særskilt valg. Styret kan velge nestleder blant sine
medlemmer.

8-2 Styrets oppgaver

(1) Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og
generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i
loven eller vedtektene er lagt til andre organer, herunder ansettelse av
forretningsfører og andre eventuelle funksjonærer.

(2) Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs.
Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret
sammenkalles.

(3) Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal
underskrives av de frammøtte styremedlemmene.

(4) Styret i Gartnerboligen Borettslag skal representere borettslaget i
Gartnerboligen Sameie (org. nr. 923 150 811) og årsmøter i sameie.

8-3 Styrets vedtak

(1) Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene
er til stede. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte
stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De
som stemmer for et vedtak som innebærer en endring må likevel
utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene.

(2) Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med
minst to tredjedels flertall fatte vedtak om:

1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen
   eller tomten som etter forholdene i borettslaget går ut over vanlig
   forvaltning og vedlikehold,
2. å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som
   tidligere har vært benyttet til utleie, jf. borettslagslovens § 3-2
   andre ledd,
3. salg eller kjøp av fast eiendom, eller av andelsbolig som
   borettslaget eier,
4. å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran
   innskuddene,
5. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over
   vanlig forvaltning, eller
6. andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører
   med seg økonomisk ansvar eller utlegg for borettslaget på mer
   enn fem prosent av de årlige felleskostnadene.

8-4 Representasjon og fullmakt

(1) Styrets leder og ett styremedlem representerer i fellesskap
borettslaget utad og tegner dets navn.

8-5 Valgkomite

(1) Gartnerboligen borettslag bør ha en valgkomite som framlegger
forslag til sammensetning av styret. Valgkomiteen avgir sin innstilling
skriftlig før innkalling til generalforsamling sendes. Valgkomiteens
Innstilling skal følge med innkallingen.

(2) Valgkomite skal bestå av 3 medlemmer og velges på
generalforsamling. Medlemmer av valgkomite må være andelseiere
og velges for 1 år.

9. Generalforsamlingen

9-1 Myndighet

(1) Generalforsamlingen er øverste myndighet i borettslaget.

9-2 Tidspunkt for generalforsamling

(1) Ordinær generalforsamling skal holdes hvert år innen utgangen av juni.

(2) Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det
nødvendig, eller når revisor eller minst to andelseiere som til sammen
har minst en tiendedel av stemmene, skriftlig krever det og samtidig
oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

9-3 Varsel om og innkalling til generalforsamling

(1) Forut for ordinær generalforsamling skal styret varsle andelseierne om
dato for møtet og om frist for innlevering av saker som ønskes
behandlet.

(2) Generalforsamlingen skal innkalles skriftlig av styret med et varsel som
skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Ekstraordinær
generalforsamling kan om nødvendig kalles inn med kortere varsel som
likevel skal være på minst tre dager. I begge tilfeller skal det gis skriftlig
melding til forretningsfører.

(3) I innkallingen skal de sakene som skal behandles være bestemt angitt.
Skal et forslag som etter borettslagsloven eller vedtektene må vedtas
med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet
være angitt i innkallingen. Saker som en andelseier ønsker behandlet
på ordinær generalforsamling skal nevnes i innkallingen når styret har
mottatt disse skriftlig innen fristen i 1.ledd.

9-4 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling

(1) På den ordinære generalforsamlingen skal disse saker behandles:

– Godkjenning av årsberetning fra styret
– Godkjenning av årsregnskap
– Valg av styremedlemmer og varamedlemmer
– Valg av valgkomite
– Eventuelt valg av revisor
– Fastsetting av godtgjørelse til styret
– Andre saker som er nevnt i innkallingen

9-5 Møterett

(1) Alle andelseiere har rett til å møte på generalforsamlingen med
forslags,- tale- og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller
et annet medlem av andelseierens husstand og eventuelle leiere har
rett til å være til stede og til å uttale seg.

9-6 Møteledelse og protokoll

(1) Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre
generalforsamlingen velger en annen møteleder. Møtelederen skal
sørge for at det føres protokoll fra generalforsamlingen.

9-7 Stemmerett og fullmakt

(1) Hver andel gir rett til en stemme på generalforsamlingen. Andelseier
som eier mer enn en andel har likevel bare en stemme. For en andel
med flere eiere kan det bare avgis en stemme.

(2) Andelseiere har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge
frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten ansees å gjelde
førstkommende generalforsamling, med mindre annet fremgår.
Fullmakten kan når som helst kalles tilbake. Ingen kan være fullmektig
for mer enn en andelseier.

(3) Andelseiere har rett til å ta med rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å
uttale seg dersom generalforsamlingen gir tillatelse.

9-8 Vedtak på generalforsamlingen

(1) Foruten saker som nevnt i punkt 9-4 i vedtektene kan ikke
generalforsamlingen fatte vedtak i andre saker enn de som er bestemt
angitt i innkallingen.

(2) Med de unntak som følger av borettslagsloven eller vedtektene her,
fattes alle beslutninger av generalforsamlingen med mer enn
halvparten av de avgitte stemmer. Ved valg kan generalforsamlingen
på forhånd fastsette at den som får flest stemmer, skal regnes som
valgt.

(3) Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning.

10.Inhabilitet, taushetsplikt og mindretallsvern

10-1 Inhabilitet

(1) Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av
noe spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en
framtredende personlig eller økonomisk særinteresse i.

(2) Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en
avstemning på generalforsamlingen om avtale med seg selv eller
nærstående eller om ansvar for seg selv eller nærstående i forhold til
borettslaget. Det samme gjelder avstemning om salgspålegg eller krav
om fravikelse etter borettslagslovens §§ 5-22 og 5-23.

10-2 Taushetsplikt

(1) Tillitsvalgte, forretningsfører og ansatte i et borettslag har plikt til å
bevare taushet overfor uvedkommende om det de i forbindelse med
virksomheten i borettslaget får vite om noens personlige forhold. Dette
gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse tilsier taushet.

10-3 Mindretallsvern

(1) Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke treffe
beslutning som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en
urimelig fordel til skade for andelseiere eller borettslaget.

11. Vedtektsendringer og forholdet til borettslovene

11-1 Vedtektsendringer

(1) Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av
generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer.

11-2 Forholdet til borettslovene

(1) For så vidt ikke annet følger av vedtektene gjelder reglene i lov om
borettslag av 06.06.2003 nr. 39.